Reținerea la sursă este un mecanism prin care impozitele sau contribuțiile sunt deduse direct din venitul unei persoane de către plătitor (angajator, client, chiriaș), care le virează ulterior autorităților fiscale în numele beneficiarului.
Începând cu anul 2024, reținerea la sursă se aplică și proprietarilor persoane fizice care închiriază bunuri, inclusiv imobile și terenuri, către persoane juridice.
Reținerea la sursă pentru chiria plătită de o firmă către o persoană fizică
Dacă ești proprietar persoană fizică și închiriezi un imobil, teren sau alt bun unei persoane juridice (SRL, PFA, II etc.), impozitul pe chirie revine obligației firmei chiriașe. Astfel, chiriașul, persoana juridică, va achita impozitul pe chirie către stat, în numele tău, ca proprietar persoană fizică.
Ce presupune această procedură?
În cadrul reținerii la sursă, firma chiriașă va calcula și va achita impozitul aferent chiriei în numele proprietarului persoană fizică. Acest impozit se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net. Venitul net se calculează prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20%.
Venit net = venit brut – cheltuieli forfetare (20% x venit brut)
Impozit = 10% x venit net
Cu alte cuvinte, impozitul se calculează astfel: (chiria lunară – 20% cheltuieli forfetare) x 10%.
Chiriașul persoană juridică va achita chiria lunară, scăzând acest impozit, iar ulterior va declara și plăti impozitul către ANAF până pe data de 25 a lunii următoare.
Exemplu concret pentru o chirie de 3000 de lei pe lună
Hai să vedem câți bani îi rămân la final proprietarului, după ce firma chiriașă aplică reținerea la sursă.
Mai întâi calculăm venitul net:
3.000 lei chiria brută minus 20% cheltuieli forfetare = 2.400 (venit net)
Apoi calculăm impozitul pe chirie:
2.400 lei (venit net) x 10% (impozitul pe chirii) = 240 lei (impozitul pe chirie)
În concluzie, firma chiriașă plătește la stat un impozit de 240 de lei, iar ție, proprietarul, îți plătește suma netă de 2.760 lei (3.000 lei – 240 lei impozit)
Practic, reținerea la sursă echivalează cu 8% din chiria lunară declarată în contract.
Ce documente trebuie să emiți ca proprietar?
Având în vedere că ești persoană fizică, nu ai obligația și nici posibilitatea de a emite factură fiscală. Totuși, pentru a păstra o evidență clară a plăților, mai ales dacă gestionezi mai multe imobile, este recomandat:
✅ Să emiți o notificare de plată: un document simplu prin care informezi chiriașul despre obligația de a achita chiria lunar. Aceste notificări sunt utile pentru a preveni întârzierile în plata chiriei și pentru a menține un proces de închiriere mai bine organizat.
Notificarea de plată poate conține:
- Numele tău (proprietarul)
- Datele firmei (chiriaș)
- Adresa spațiului închiriat
- Cuantumul chiriei lunare (chiria brută)
- Contul bancar
- Numărul contractului de chirie
- Data
✅ După încasare, poți emite o chitanță simplă sau un document de încasare. În acest document vei trece doar suma netă, adică suma primită efectiv după reținerea impozitului, nu chiria integrală din contract.
Deși aceste documente nu sunt obligatorii, ele pot fi utile pentru o evidență clară și transparentă a tranzacțiilor.
Avantajele pentru tine, ca proprietar:
Reținerea la sursă simplifică lucrurile pentru proprietarii persoane fizice:
✔ Primești suma netă, fără să te mai ocupi de impozite;
✔ Nu mai completezi declarații fiscale lunare;
✔ Nu ai grija termenelor limită sau a calculelor complicate;
✔ Răspunderea fiscală pentru impozitul pe chirie (calcul, declarare și plată) revine firmei chiriașe.
Și pentru Statul Român, avantajele sunt evidente. ANAF a aplicat reținerea la sursă pentru a simplifica procesul de colectare a impozitelor și a reduce riscul de evaziune fiscală. Prin această metodă, impozitul este reținut direct de la sursa de plată (cum ar fi chiriașul firmă), ceea ce asigură că taxele sunt plătite corect și la timp, fără a depinde de inițiativa contribuabilului. Această măsură ajută la o administrare fiscală mai eficientă și la reducerea volumului de muncă pentru contribuabili, mai ales pentru persoanele fizice care închiriază bunuri.
Alte lucruri importante de știut cu privire la reținerea la sursă pentru chirii
Dacă un bun închiriat se află în proprietatea a două sau mai multor persoane, impozitul se calculează și se declară separat pe fiecare cotă parte a proprietarilor.
Pentru o chirie exprimată în valută (euro, dolari etc.), firma chiriașă va calcula impozitul la cursul BNR din ziua precedentă plății.
CASS chirii 2025
Deși impozitul pe chirie este reținut la sursă, proprietarul poate datora în continuare Contribuției la Asigurările Sociale de Sănătate (CASS).
Pentru veniturile din chirii, CASS-ul aplicat în 2025 este de 10%.
În ce condiții ești dator cu CASS
Proprietarul persoană fizică achită CASS dacă, la termenul de depunere a declarației unice, veniturile sale sunt de cel puțin 6 salarii minime brute pe țară.
Salariul minim pe economie (brut) în 2025 este de 4.050 lei.
Dacă venitul anual nu depășește acest prag, atunci proprietarul nu este obligat la plata CASS.
Important: pentru determinarea pragului la CASS se cumulează:â
- veniturile din chirii
- drepturi de proprietate intelectuală
- asocierea cu o persoană juridică
- câștigul net din investiții
- activități agricole, silvicultură și piscicultură
- alte surse de venit
Cât CASS plătește anual proprietarul persoană fizică dacă veniturile sale sunt de cel puțin 6 salarii minime brute pe țară?
Pentru venituri cuprinse între 6 și 12 salarii minime pe economie – CASS se plătește plafonat la 6 salarii minime. (4.050 x 6 x 10%= 2.430 lei).
Pentru venituri cuprinse între 12 si 24 de salarii minime – CASS se plătește plafonat la 12 salarii minime (4.050 x 12 x 10% = 4.860 lei).
Pentru venituri cuprinse între 24 de salarii minime – CASS se plătește plafonat la 24 de salarii minime (4.050 x 24 x 10%= 9.720 lei).
Ce ai de făcut ca proprietar?
- Încheie un contract clar cu firma chiriașă;
- Stabilește contul bancar în care se face plata;
- Verifică lunar dacă încasările sunt corecte;
- Plătește CASS dacă e cazul;
- Oferă o chitanță la cerere, dacă firma o solicită.
Cum te poate ajuta factureaza.ro
Dacă gestionezi mai multe chirii, o aplicație de facturare online precum factureaza.ro îți va ușura considerabil munca. Iată câteva dintre avantaje:
✔ Generezi rapid contracte de chirie folosind opțiunea de documente standard.
✔ Emiți automat și periodic notificări de plată recurente. Poți activa opțiunea de emitere a documentelor în regim de abonament, iar notificările se vor genera și trimite automat prin email către chiriașii tăi.
✔ Înregistrezi plăți pe notificări, astfel încât să ai întotdeauna o evidență clară a încasărilor.
✔ Emiți chitanțe simple pentru încasările cash, facilitând gestionarea fluxurilor de numerar.
Dacă vrei să automatizezi gestionarea chiriilor tale, îți recomandăm să testezi aplicația factureaza.ro. Chiar dacă nu emiți facturi, factureaza.ro îți oferă control total asupra încasărilor din chirii.
Creează-ți un cont gratuit cu CNP-ul și testează platforma timp de 3 luni.
